Прогрессивная доходность для консервативных инвесторов

 

Как инвестировать в недвижимость Германии и получать доходность на уровне 10% годовых в евро, рассказывает Бейшен Исаев, руководитель блока Asset Management группы компаний «Велес Капитал».

 

Сегодня на примере наших клиентов — состоятельных частных лиц — мы наблюдаем, что основные инвестиционные средства концентрируются не в рублях, а в валюте. Интересы консервативных инвесторов направлены на поиск достойной доходности на рынках с существенно более низким, чем российский, страновым риском. При этом никто не в восторге от нулевых, а порой и отрицательных процентных ставок, которые сопровождают инвестирование в действительно надежные и консервативные финансовые инструменты в Европе, прежде всего банковские депозиты и качественные долговые обязательства. Макроэкономические показатели еврозоны таковы, что на горизонте пока не видно готовности ЕЦБ пересматривать ставки в сторону повышения, а это значит, что в Европе еще существенное время сохранится проблема относительно надежного вложения средств в евро с доходностью, близкой к привычным для наших соотечественников уровням. 

В дополнение к тому, что доходность депозитов в европейских банках стремится к нулю, обслуживание в них дорого; более того, периодически возникают опасения по поводу рисков европейской банковской системы. Неоднозначные результаты стресс-тестов, негативные рейтинговые действия, штрафные санкции финансовых регуляторов и списание «плохих» активов создают стойкое ощущение, что, как минимум, не стоит держать все деньги на счетах в европейском финансовом институте.

Действительно надежные европейские инвестиции сегодня требуют доплачивать за них. В Европе еще на существенное время задержатся нулевые и отрицательные ставки по консервативным высоконадежным инструментам

Понятным альтернативным инвестиционным инструментом вне рисков финансовых институтов наши клиенты воспринимают недвижимость. Предложений по инвестированию в европейскую недвижимость сейчас более чем достаточно. Очевидно, что самым надежным и стабильным рынком среди европейских стран является Германия и немецкая экономика вызывает наибольший оптимизм среди стран еврозоны. Германия — признанный лидер ЕС по инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Немецкий рынок недвижимости также стал естественным бенефициаром после так называемого Brexit и возникших опасений относительно инвестиционных перспектив британской (в том числе лондонской) недвижимости. В любом случае интерес к объектам коммерческой недвижимости в Германии устойчиво растет из года в год со стороны инвесторов всего мира, в том числе арабских и азиатских. Неудивительно, что по совокупности факторов инвестиции в Германии максимально отвечают высоким стандартам надежности, регулирования и предсказуемости. Это касается и долгосрочных вложений (а в российском понимании это больше 3 лет).

Наибольший оптимизм среди стран еврозоны с точки зрения надежности и стабильности
инвестиций вызывает экономика Германии. Эта страна также является признанным
лидером ЕС по инвестиционной привлекательности рынка недвижимости

Рынок крупнейших и самых известных объектов коммерческой недвижимости Германии сильно перегрет и не дает возможности получить существенную маржу. Шансы заработать скрываются в средних и малых городах Германии

В 2015 году «Велес Капитал» принял участие в формировании портфеля коммерческой недвижимости более чем на 100 млн евро под управлением известной в профессиональных кругах европейской инвестиционной группы, которая специализируется на селекции именно небольших объектов, создавая при этом из них крупный портфель на продажу глобальным инвесторам. В портфель, о котором идет речь, были включены 23 объекта стрит-ретейла из 22 городов преимущественно западной Германии. Портфель был тщательно диверсифицирован по географии, назначению и арендаторам. К качеству активов в портфеле предъявлялись серьезные требования, в частности, объект должен был находиться на центральной улице города с населением не менее 30 тыс. человек и уровнем местной безработицы не более 10%. Арендная доходность каждого объекта должна была быть выше среднего по Германии, договоры с арендаторами должны были быть долгосрочными, а доля розничной торговли в структуре портфеля должна была составлять более 70%.

В итоге получился очень привлекательный вариант для инвесторов — качественный диверсифицированный портфель активов на одном из самых надежных рынков мира, который с первого года генерирует финансовый поток и должен принести доходность большую, чем при инвестировании напрямую в отдельные объекты недвижимости.

Почему мы говорим о повышенной доходности в данном случае? Во-первых, в небольших городах Германии объектами стрит-ретейла обычно владеют частные лица и семьи. Зачастую это семейный бизнес, передающийся из поколения в поколение и далеко не всегда находящийся в эффективном управлении (например, в силу естественной инерции, конфликта в семье, отсутствия квалификации у наследника, потери интереса к семейному бизнесу и т. п.). Этот сегмент рынка еще не перегрет, и качественные объекты удается купить по привлекательной цене, а затем еще повысить его рентную доходность за счет профессиональной работы с арендаторами. В итоге маржа между доходностью (cap rate), под которую объект приобретен у непрофессиональных собственников, и доходностью, под которую его можно продать затем институциональному инвестору, может быть очень существенной.

Во-вторых, крупный инвестиционный или пенсионный фонд готов платить премию за собранные в единый качественный портфель активы, с каждым из которых по отдельности он не стал бы связываться. И, наконец, в-третьих, при нынешних ставках на европейском денежном рынке грех не использовать кредитное плечо для финансирования покупки объектов в портфель. В приведенном примере была получена долгосрочная кредитная линия немецкого банка на весь срок реализации проекта по фиксированной ставке не более 2% годовых в евро. Эти факторы дают тот финансовый эффект, который позволяет зарабатывать даже на таком консервативном рынке, как готовая и работающая (без каких-либо рисков девелопмента!) коммерческая недвижимость в Германии, порядка 10% годовых в евро на горизонте 3—5 лет (пока идет формирование портфеля и подготовка его к продаже).

Эффективное приобретение отдельных объектов и формирование из них крупных качественных портфелей недвижимости, а также долгосрочное кредитное плечо по низкой
ставке дают тот финансовый эффект, который позволяет зарабатывать даже на рынке Германии 10% годовых в евро на горизонте 3—5 лет

Конечно, такие проекты нелегко найти на рынке — как правило, это клубные сделки, поучаствовать в которых предлагают не всем. Входной билет — не менее 5 млн евро, а управляющий партнер берет обязательства перед остальными партнерами по сделке обеспечить привлечение качественных соинвесторов. Однако в ряде случаев доступность этого продукта повышается, если в проект приглашается профессиональный финансовый посредник, в качестве которого в приведенном кейсе выступил «Велес Капитал». Помимо крупных инвесторов в портфеле смогли принять участие относительно небольшими суммами от 100 тыс. евро ряд клиентов компании, успешно прошедших процедуру комплаенса. 

Участие финансового посредника, формирующего пул инвесторов, позволяет снизить порог входа в сделки с коммерческой недвижимостью Германии с миллионов до сотен тысяч евро

Наличие европейской лицензированной финансовой компании (в нашем случае Veles International) позволяет обеспечить для такого рода сделок высокие стандарты комплаенса и инфраструктуры инвестирования, выполняя таким образом функцию моста между сторонами: гарантируя клиентам качество и прозрачность инвестиций, а партнерам — качество инвесторов и привлекаемых средств. В нынешнее время эти факторы на развитых финансовых рынках крайне важны, иногда даже важнее размера привлекаемого капитала.