Расширяя границы прибыли

О нюансах клубных инвестиционных сделок с лондонской недвижимостью, позволяющих получать доходность свыше 25% в британских фунтах, рассказал руководитель блока Asset Management группы компаний «ВЕЛЕС Капитал» Бейшен Исаев.

 

Учесть местные особенности

Одними из главных особенностей рынка недвижимости Лондона являются многогранность каждого района города и наличие кварталов социального жилья. Элитная Belgravia соседствует с куда менее фешенебельным Pimlico. Утопающий в зелени и любимый семьями Blackheath — с районом Lee, в котором лет пятнадцать назад иногда страшно было находиться да- же днем. Любимый банкирами и музыкантами St. John’s Wood расположен недалеко от района Lisson Grove, застроенного социальным жильем для малоимущих. Богемный и столь любимый интеллектуальной и творческой элитой Hampstead с его престижными частными школами расположен в непосредственной близости от куда более скромного района Kilburn, который на протяжении последних десятилетий являлся домом сначала для ирландских эмигрантов, потом — для выходцев из Африки, а в начале нынешнего века — для приезжих из Восточной Европы. Все перечисленные районы-антагонисты располагаются в пределах одного муниципалитета, в 5–10 минутах ходьбы друг от друга. Поэтому Лондон, в отличие от большинства других британских и европейских городов, существенно диверсифицирован по стоимости квадратного метра жилой недвижимости от района к району. Более того, даже внутри одного района цены на одной улице часто могут различаться на 20–30%, а то и на 50–100%. Разрыв в цене за квадратный метр жилья между центральными элитными районами и районами в четвертой – шестой зонах Лондона может достигать пятикратного размера и даже целого порядка, если сравнивать с объектами недвижимости премиум-класса. Например, один из самых дорогих девелоперских проектов Лондона за последнее десятилетие — One Hyde Park — продавался по цене GBP 100 тыс. за квадратный метр, в то время как хороший дом на окраине Лондона можно приобрести за GBP 4–5 тыс. за кв. метр.

Среди других особенностей лондонского рынка — очень серьезные ограничения, накладываемые на застройку муниципалитетами, а также сложная процедура получения разрешений на строительство или реновацию. Более того, каждый средний и крупный девелоперский проект обязан отдавать часть жилья под муниципальные нужды.

Например, Лондон — относительно «невысокий» город в плане застройки и, скорее всего, в большинстве своем будет таким оставаться достаточно долго. Поэтому получение разрешений на постройку зданий выше 3–4 этажей требует существенных усилий и преодоления целого ряда преград. Также в Лондоне огромное количество зданий имеют статус "Grade 1" или "Grade 2 Listed", то есть охраняются государственной Комиссией по историческим зданиям и памятникам Англии и являются «Английским наследием» (English Heritage). Для любых работ с такими зданиями требуются дополнительные разрешения — очень часто ставится условие о применении материалов и техники отделки, идентичных тем, которые использовались 100– 200 лет назад. Знание этих и многих других особенностей является критически важной составляющей успеха девелоперского бизнеса и инвестирования в проекты на рынке недвижимости британской столицы.

Выбрать партнера

Логично, что не просто для успешного, а для минимально ответственного выхода с инвестиционными целями на тот или иной рынок зарубежной недвижимости необходим квалифицированный партнер, который имеет соответствующие компетенции в поиске, отборе и реализации уникальных проектов в востребованных локациях. За счет этого достигается необходимая синергия, которая обеспечивает качественную инвестиционную идею, привлекательное соотношение риска и доходности, разумную стоимость инвестиционных услуг. В рамках такого принципа эффективного сотрудничества и сочетания экспертиз с местным партнером был реализован, например, клубный проект по формированию и перепродаже институциональному инвестору портфеля объектов коммерческой недвижимости в Германии (см. статью «Прогрессивная доходность для консервативных инвесторов», журнал «Инвестиции. Профессиональный взгляд», № 1 (8)/2016–2017, с. 38), который за полтора года своей реализации принес инвесторам не менее 11% годовых в евро (в зависимости от срока и формата участия).

Для принятия решения о сотрудничестве во внимание принимаются такие ключевые компетенции, как:

- практическое знание специфики различных районов Лондона, динамики спроса и предложения, новых тенденций на местном рынке недвижимости;
- креативный подход к поиску объектов и ноу-хау селекции;
- управление рисками и тщательная проработка стратегии выхода из проекта;
- знание системы функционирования и принятия решений местными властями, в том числе понимание процесса выдачи разрешений на застройку или перестройку объекта вплоть до глубокого изучения внутренних инструкций департамента по выдаче разрешений различных муниципалитетов Лондона;
- реальный опыт реализации проектов с объектами "Grade 1" и "Grade 2" как при получении разрешений на их перестройку, достройку или реставрацию, так и при непосредственном проведении этих работ;
- профессиональная проектная команда (собственная строительная компания, дизайнеры, архитектор), позволяющая адекватно формировать себестоимость проекта, четко контролировать бюджет и сроки, быстро готовить документы и архитектурные планы для подачи в муниципалитет, а также предварительно прорабатывать и проверять различные варианты застройки или реновации (еще до входа в актив), чтобы получить дополнительную уверенность в получении необходимых разрешений для начала инвестирования.

Проработать возможные сценарии

Селекция проектов всегда сопровождается риск-менеджментом и гибким анализом плана развития проекта, что включает в себя проработку двух-трех сценариев, среди которых всегда должен быть вариант safety net — худший сценарий, позволяющий вывести проект на минимальную доходность. Практика также выявила несколько обязательных критериев для клубных инвестиционных сделок с лондонской жилой недвижимостью: например, объект должен находиться в престижном районе города не дальше 7–10 минут пешком от ближайшей станции метрополитена, обязательно наличие хорошей инфраструктуры. Соблюдение этих критериев подбора проектов дает дополнительную возможность хеджирования рисков — в случае стагнации или кризиса продаж всегда имеется возможность сдачи объектов недвижимости в долгосрочную аренду (на 1–3 года). Помимо внутренних экономических и административных параметров важнейшим фактором (прежде всего для стратегии выхода из актива) является понимание профиля покупателей конечного продукта, который получится в результате реализации проекта. Ключевой маркетинговый вопрос: какая именно категория покупателей хочет и реально готова покупать недвижимость в данном районе? Как следствие, от профиля конечного потребителя зависят и определенные дизайнерские и даже архитектурные решения, которые применяются в строительстве или реставрации конкретного объекта недвижимости. Причем часто цена за квадратный метр является вторичным фактором. Например, в некоторых дорогих районах Лондона, где стоимость жилой недвижимости превышает GBP 10 тыс. за квадратный метр, конечный покупатель может отказаться от покупки из-за использования в дизайне интерьеров, скажем, натурального мрамора, камня и других дорогих отделочных материалов, что, бывает, отталкивает, а не привлекает покупателя, несмотря на то что цена квартиры не будет превышать среднюю в данном районе. В конце концов, у многих покупателей, имеющих традиционные английские корни, присутствует желание не выставлять свое благосостояние напоказ. С другой стороны, в райoнах, рассчитанных в том числе и на зарубежных покупателей, ситуация может быть совершенно противоположной: использование современных дорогих отделочных материалов может оказаться залогом успеха.

И, наконец

Еще одним ключевым фактором успешной реализации проекта является искренняя любовь членов проектной команды к архитектуре и дизайну. Будучи неравнодушными к городской эстетике, они просто не захотят и не будут строить некрасивые здания, потому что конечный продукт предназначен для тех покупателей, которые ценят качественную архитектуру и отделку. За счет этого обычно и удается, что называется, break the ceiling price, то есть получить цену за квадратный метр выше, чем у аналогичных, но с меньшим вдохновением проработанных предложений в данном районе Лондона.