Расширяя границы прибыли


О нюансах клубных инвестиционных сделок с лондонской недвижимостью, позволяющих получать доходность свыше 25% в британских фунтах, рассказал руководитель блока Asset Management группы компаний «ВЕЛЕС Капитал» Бейшен Исаев.

 

Учесть местные особенности

Одними из главных особенностей рынка недвижимости Лондона являются многогранность каждого района города и наличие кварталов социального жилья. Элитная Belgravia соседствует с куда менее фешенебельным Pimlico. Утопающий в зелени и любимый семьями Blackheath — с районом Lee, в котором лет пятнадцать назад иногда страшно было находиться да- же днем. Любимый банкирами и музыкантами St. John’s Wood расположен недалеко от района Lisson Grove, застроенного социальным жильем для малоимущих. Богемный и столь любимый интеллектуальной и творческой элитой Hampstead с его престижными частными школами расположен в непосредственной близости от куда более скромного района Kilburn, который на протяжении последних десятилетий являлся домом сначала для ирландских эмигрантов, потом — для выходцев из Африки, а в начале нынешнего века — для приезжих из Восточной Европы. Все перечисленные районы-антагонисты располагаются в пределах одного муниципалитета, в 5–10 минутах ходьбы друг от друга. Поэтому Лондон, в отличие от большинства других британских и европейских городов, существенно диверсифицирован по стоимости квадратного метра жилой недвижимости от района к району. Более того, даже внутри одного района цены на одной улице часто могут различаться на 20–30%, а то и на 50–100%. Разрыв в цене за квадратный метр жилья между центральными элитными районами и районами в четвертой – шестой зонах Лондона может достигать пятикратного размера и даже целого порядка, если сравнивать с объектами недвижимости премиум-класса. Например, один из самых дорогих девелоперских проектов Лондона за последнее десятилетие — One Hyde Park — продавался по цене GBP 100 тыс. за квадратный метр, в то время как хороший дом на окраине Лондона можно приобрести за GBP 4–5 тыс. за кв. метр.


Среди других особенностей лондонского рынка — очень серьезные ограничения, накладываемые на застройку муниципалитетами, а также сложная процедура получения разрешений на строительство или реновацию. Более того, каждый средний и крупный девелоперский проект обязан отдавать часть жилья под муниципальные нужды.


Например, Лондон — относительно «невысокий» город в плане застройки и, скорее всего, в большинстве своем будет таким оставаться достаточно долго. Поэтому получение разрешений на постройку зданий выше 3–4 этажей требует существенных усилий и преодоления целого ряда преград. Также в Лондоне огромное количество зданий имеют статус "Grade 1" или "Grade 2 Listed", то есть охраняются государственной Комиссией по историческим зданиям и памятникам Англии и являются «Английским наследием» (English Heritage). Для любых работ с такими зданиями требуются дополнительные разрешения — очень часто ставится условие о применении материалов и техники отделки, идентичных тем, которые использовались 100– 200 лет назад. Знание этих и многих других особенностей является критически важной составляющей успеха девелоперского бизнеса и инвестирования в проекты на рынке недвижимости британской столицы.


Выбрать партнера

Логично, что не просто для успешного, а для минимально ответственного выхода с инвестиционными целями на тот или иной рынок зарубежной недвижимости необходим квалифицированный партнер, который имеет соответствующие компетенции в поиске, отборе и реализации уникальных проектов в востребованных локациях. За счет этого достигается необходимая синергия, которая обеспечивает качественную инвестиционную идею, привлекательное соотношение риска и доходности, разумную стоимость инвестиционных услуг. В рамках такого принципа эффективного сотрудничества и сочетания экспертиз с местным партнером был реализован, например, клубный проект по формированию и перепродаже институциональному инвестору портфеля объектов коммерческой недвижимости в Германии (см. статью «Прогрессивная доходность для консервативных инвесторов», журнал «Инвестиции. Профессиональный взгляд», № 1 (8)/2016–2017, с. 38), который за полтора года своей реализации принес инвесторам не менее 11% годовых в евро (в зависимости от срока и формата участия).



Для принятия решения о сотрудничестве во внимание принимаются такие ключевые компетенции, как:

- практическое знание специфики различных районов Лондона, динамики спроса и предложения, новых тенденций на местном рынке недвижимости;
- креативный подход к поиску объектов и ноу-хау селекции;
- управление рисками и тщательная проработка стратегии выхода из проекта;
- знание системы функционирования и принятия решений местными властями, в том числе понимание процесса выдачи разрешений на застройку или перестройку объекта вплоть до глубокого изучения внутренних инструкций департамента по выдаче разрешений различных муниципалитетов Лондона;
- реальный опыт реализации проектов с объектами "Grade 1" и "Grade 2" как при получении разрешений на их перестройку, достройку или реставрацию, так и при непосредственном проведении этих работ;
- профессиональная проектная команда (собственная строительная компания, дизайнеры, архитектор), позволяющая адекватно формировать себестоимость проекта, четко контролировать бюджет и сроки, быстро готовить документы и архитектурные планы для подачи в муниципалитет, а также предварительно прорабатывать и проверять различные варианты застройки или реновации (еще до входа в актив), чтобы получить дополнительную уверенность в получении необходимых разрешений для начала инвестирования.


Проработать возможные сценарии

Селекция проектов всегда сопровождается риск-менеджментом и гибким анализом плана развития проекта, что включает в себя проработку двух-трех сценариев, среди которых всегда должен быть вариант safety net — худший сценарий, позволяющий вывести проект на минимальную доходность. Практика также выявила несколько обязательных критериев для клубных инвестиционных сделок с лондонской жилой недвижимостью: например, объект должен находиться в престижном районе города не дальше 7–10 минут пешком от ближайшей станции метрополитена, обязательно наличие хорошей инфраструктуры. Соблюдение этих критериев подбора проектов дает дополнительную возможность хеджирования рисков — в случае стагнации или кризиса продаж всегда имеется возможность сдачи объектов недвижимости в долгосрочную аренду (на 1–3 года). Помимо внутренних экономических и административных параметров важнейшим фактором (прежде всего для стратегии выхода из актива) является понимание профиля покупателей конечного продукта, который получится в результате реализации проекта. Ключевой маркетинговый вопрос: какая именно категория покупателей хочет и реально готова покупать недвижимость в данном районе? Как следствие, от профиля конечного потребителя зависят и определенные дизайнерские и даже архитектурные решения, которые применяются в строительстве или реставрации конкретного объекта недвижимости. Причем часто цена за квадратный метр является вторичным фактором. Например, в некоторых дорогих районах Лондона, где стоимость жилой недвижимости превышает GBP 10 тыс. за квадратный метр, конечный покупатель может отказаться от покупки из-за использования в дизайне интерьеров, скажем, натурального мрамора, камня и других дорогих отделочных материалов, что, бывает, отталкивает, а не привлекает покупателя, несмотря на то что цена квартиры не будет превышать среднюю в данном районе. В конце концов, у многих покупателей, имеющих традиционные английские корни, присутствует желание не выставлять свое благосостояние напоказ. С другой стороны, в райoнах, рассчитанных в том числе и на зарубежных покупателей, ситуация может быть совершенно противоположной: использование современных дорогих отделочных материалов может оказаться залогом успеха.


И, наконец

Еще одним ключевым фактором успешной реализации проекта является искренняя любовь членов проектной команды к архитектуре и дизайну. Будучи неравнодушными к городской эстетике, они просто не захотят и не будут строить некрасивые здания, потому что конечный продукт предназначен для тех покупателей, которые ценят качественную архитектуру и отделку. За счет этого обычно и удается, что называется, break the ceiling price, то есть получить цену за квадратный метр выше, чем у аналогичных, но с меньшим вдохновением проработанных предложений в данном районе Лондона.


Подпишитесь на обновления журнала
Также в номере
Мы будем рады Вашим отзывам и готовы ответить на вопросы
Нажимая кнопку отправить, вы соглашаетесь
на обработку персональных данных.

© 2021 ООО «ИК ВЕЛЕС Капитал».

Лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг, выданные ФСФР России 14 октября 2003 года, на осуществление депозитарной деятельности № 077-06549-000100, на осуществление дилерской деятельности № 077-06541-010000, на осуществление брокерской деятельности № 077-06527-100000, на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 077-06545-001000. ООО «ИК ВЕЛЕС Капитал» предоставляет услуги агента по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент».

Раскрытие информации ООО «ИК ВЕЛЕС Капитал».

Раскрытие информации ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент».
ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент». Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-00656 от 15 сентября 2009 года выдана ФСФР России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14068-001000 от 25 октября 2018 года выдана ЦБ РФ (Банк России), без ограничения срока действия.) До приобретения инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах под управлением ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент» и ознакомиться с правилами, а также с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и иными нормативными актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, включая сведения о местах приема заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев, можно по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, д. 12, под. 7, эт. 5, пом. 514, по телефону: + 7 (495) 967-09-13 или в сети Интернет по адресу: www.veles-management.ru. Информация, которая должна быть опубликована в соответствии с правилами доверительного управления паевых инвестиционных фондов, публикуется в «Приложении к Вестнику Федеральной службы по финансовым рынкам». Стоимость инвестиционных паев может, как увеличиваться, так и уменьшаться. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления фондом. Правилами доверительного управления паевыми инвестиционными фондами, находящимися под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент», предусмотрены надбавки к расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче и скидки к расчетной стоимости паев при их погашении. Обращаем Ваше внимание на то, что взимание скидок и надбавок уменьшает доходность инвестиций в инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов.
Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ВЕЛЕС – Глобальный». Правила доверительного управления фондом зарегистрированы ЦБ РФ (Банком России) 25 июля 2019 года за №3784. Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ВЕЛЕС – Системный». Правила доверительного управления фондом зарегистрированы ЦБ РФ (Банком России) 25 июля 2019 года за №3782. Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ВЕЛЕС – Классический». Правила доверительного управления фондом зарегистрированы ЦБ РФ (Банком России) 25 июля 2019 года за № 3783.

Предостережение для инвестора.
Информация, представленная на сайте, не является офертой, предложением либо руководством к действию и не несет в себе стремление побудить Вас к той или иной сделке или операции с ценными бумагами и финансовыми инструментами. Приводимые показатели доходности не определяют будущую доходность вложений и эффективности каких-либо сделок и (или) операций; результаты чьей-либо инвестиционной деятельности в прошлом не определяют доходы инвестора в будущем. Финансовая терминология, используемая на сайте, имеет целью разъяснение условий инвестирования и может не совпадать с понятиями и определениями, данными в законодательстве.
Информация, представленная на сайте, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям). Определение соответствия финансового инструмента либо операции Вашим интересам, инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска является Вашей задачей. ООО «ИК ВЕЛЕС Капитал» не несет ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данной информации, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.

*Активы под управлением группы компаний «ВЕЛЕС Капитал» на 30.09.2021

Отзывы

Использование, копирование и распространения материалов сайта допускается в соответствии с правилами лицензирования Creative Commons Attribution 4.0. International license, и возможно только с указанием ссылки на сайт https://veles-capital.ru/.

Закажите обратный звонок,
и мы Вам перезвоним

Спасибо за заказ звонка.
Скоро наш менеджер свяжется с вами.

Мы будем рады диалогу с Вами

ВАШЕ СООБЩЕНИЕ ОТПРАВЛЕНО
Ответ на заявление (жалобу) будет подготовлен в срок не позднее 30 дней со дня поступления, а на заявления (жалобы), не требующие дополнительного изучения и проверки, – 15 дней

Отмена подписки

Вы правда хотите отписаться от наших рассылок? Для подтверждения действия, перейдите пожалуйста по ссылке из письма, которое мы выслали на вашу почту.

Оформление подписки

Благодарим за подписку! Для активации подписки, перейдите пожалуйста по ссылке из письма, которое мы выслали на вашу почту.
Выберите новостные ленты:

Редактирование подписки

Благодарим за подписку! Для активации подписки, перейдите пожалуйста по ссылке из письма, которое мы выслали на вашу почту.
Выберите новостные ленты:

Обратная связь по факту мошенничества

ВАШЕ СООБЩЕНИЕ ОТПРАВЛЕНО Мы будем рады диалогу с Вами.
Нажимая на кнопку «отправить», Вы подтверждаете
Согласие на обработку персональных данных