Нестабильность на западных рынках плохо сказывается на инструментах инвестирования. Снижение доходности по облигациям, падение процентных ставок по банковским депозитам, возрастание риска падения активно торгующихся акций – все это заставляет инвесторов искать новые способы вложения средств. Достойной альтернативой может стать рентный ПИФ недвижимости, не столь сильно привязанный к ситуации на внешних рынках, а больше зависящий от арендных ставок конкретного объекта недвижимости.
Текст: Юлия Витковская, ИК «Велес Капитал»
Обстановка, царящая на мировых рынках, не позволяет привычным инструментам инвестирования - акциям, облигациям и банковским депозитам – приносить желаемую высокую доходность. Так, средневзвешенная доходность по облигациям за последний год снизилась с 8,5 % до 7 %, хотя до последнего кризиса она составляла 25 %. Максимальная доходность по банковским вкладам снизилась до 8 %, и остается только вспоминать 2008-2009 года, когда банки готовы были привлекать средства под максимально высокие проценты.
Стоит ли смотреть в сторону фондового рынка? За первое полугодие 2011 года волатильность индекса РТС была весьма велика: разница между минимумом и максимумом составила более 20 %. По мнению аналитиков, спрос на российские акции падает, чему способствуют снижение цен на нефть, замедление экономического роста, неопределенность вокруг президентских выборов 2012 года и отток капитала из страны.
В бушующем океане фондовой волатильности тихой гаванью можно назвать рентные ЗПИФы. По данным investfunds.ru, на конец 2010 года на фонды недвижимости и рентные ПИФы приходилось 240 млрд рублей из 340 млрд рублей «неквалифицированного» рынка ЗПИФов. Еще 370 млрд рублей, по подсчетам «Эксперт РА», пришлось на ПИФы для квалифицированных инвесторов. Эти показатели в текущем году могут вырасти за счет перетока в данные фонды средств людей, заинтересованных в надежном сохранении капитала.
По оценкам экспертов, от рентного ЗПИФа можно ждать среднюю доходность в 10-15 % годовых, и при этом у инвестора есть возможность принимать участие в управлении фондом. Инвестиции в конкретный объект, имеющий материальное воплощение и посчитанные квадратные метры – наиболее надежный способ вложения в фонды недвижимости, где, как известно, также можно найти рискованные предложения с недостроенными объектами. «Если «строительный» ПИФ недвижимости сопоставим по уровню риска с инструментами фондового рынка, то ПИФы с готовой недвижимостью (в том числе рентные) по уровню доходности и рисков ближе к инструментам с фиксированной доходностью, хотя в отличие от облигаций не гарантируют возврат 100 % вложенных денег», - сравнивает управляющий директор УК «Велес Менеджмент» Станислав Бродский.
По подсчетам газеты «Коммерсантъ», в рентных ПИФах в 2010 году находились объекты недвижимости общей площадью около 1 млн кв. м (за исключением земельных участков), а объем арендных платежей достиг 4,7 млрд рублей. Это на треть больше показателя 2009 года (3,5 млрд рублей) и почти в два раза выше значения 2008 года (2,5 млрд рублей).
Покупка финансового потока
Рентные ПИФы – это закрытые паевые фонды, регулярно выплачивающие пайщикам доход. По данным Национальной лиги управляющих, на сегодняшний день на российском рынке существует порядка 60 подобных фондов. Средства фондов вкладываются в покупку недвижимости, чаще всего - коммерческой. Суммарная доходность для инвестора складывается из двух основных составляющих - роста рыночной стоимости купленных ПИФом объектов недвижимости и регулярных арендных платежей. Причем платежи, согласно предписанию ФСФР, должны осуществляться не реже раза в год. По данным «Коммерсанта», в 2010 году один из крупнейших рентных фондов получил 646 млн рублей арендных платежей, стоимость чистых активов составила 2,7 млрд рублей. «Приобретая паи рентного ПИФа, инвестор по сути покупает право на участие в финансовом потоке, генерируемом объектом недвижимости», - подытоживает Станислав Бродский.
Неплохой доходностью участие в рентных ПИФах не ограничивается. То, чего нет в акциях и облигациях, чего подавно не может быть в банковских депозитах – это возможность принимать участие в управлении фондом: в правилах может быть оговорено, что сделки с активами или сделки на определенную сумму должны совершаться только с разрешения комитета пайщиков. Пайщики также могут накладывать вето на определенные решения управляющей компании и даже общим собранием менять управляющего.
Какие объекты предпочтительней
Фонды торговой недвижимости приносят владельцам более высокий доход, нежели фонды офисной. Так, по мнению экспертов, средняя доходность фондов с торговой недвижимостью (отношение арендных платежей к стоимости чистых активов) в последние два года составляла около 15 % в год, а средняя доходность офисных фондов в 2010 году составила чуть более 10 %. По словам Дениса Колокольникова, генерального директора консалтинговой компании RRG, при благоприятных макроэкономических условиях максимальный рост ставок аренды в ближайшие год-два составит 10-15 % в год. Что касается роста стоимости самих зданий, то он связан не с недвижимостью напрямую (хотя безусловно место и концепция важны и влияют на риски), а со стоимостью денег и рисками, которые будут присущи инвестициям в данный сектор экономики. «Стоимость торгового центра определяется таким доходным подходом, как чистый операционный доход, деленный на ставку капитализации. В кризис ставка капитализации значительно выросла, что повлекло за собой снижение стоимости торговых объектов. Сейчас она уменьшается и находится на уровне 9-11 % для качественных проектов. При снижении ставки капитализации стоимость торгового центра растет даже при сохранении арендного потока, прирост арендного потока также увеличивает стоимость объекта», - поясняет Денис Колокольников.
Доля фондов, включающих в себя складские и логистические центры, невелика, поскольку такими объектами весьма сложно управлять. «Управление складской недвижимостью требует большей компетенции и опыта, чем, например, управление офисными зданиями, и это при том, что количество современных складов пока невелико, а доходность их эксплуатации ниже, чем у офисов и торговых объектов, так что интерес инвесторов к складской недвижимости не очень высок. Она, скорее, может интересовать тех участников рынка, которые сами способны ее полностью или частично использовать, либо специализированные компании, работающие именно с такими объектами», - говорит Станислав Бродский.
На рынке также есть фонды, сдающие в аренду земли сельхоз назначения в черноземных регионах страны, но конъюнктура рынка весьма специфична, а прошлогодние проблемы с пожарами и гибелью урожаев не сыграла на руку подобным фондам, которые не смогли гарантировать высокой прибыли на пай.
В Европе существуют варианты рентных ПИФов с объектами инвестиций в гостиничные комплексы, но для России такой фонд станет скорее исключением. Проблема поиска подходящего оператора, гарантирующего постоянную загруженность и достоверность предоставляемых отчетов, для России стоит весьма остро.
Где стоит объект?
Чаще всего управляющие компании предлагают инвестировать в объекты, расположенные в местах их дислокации в крупнейших городах России, иными словами, - в Москве и Санкт-Петербурге. Развитость рынка коммерческой недвижимости в двух столицах позволяет найти торговый комплекс на любой вкус и цвет, начиная от комплексов на тысячи квадратных метров в центре города, заканчивая разрозненными небольшими площадками в спальных районах. Однако развитость рынка оборачивается высокой конкуренцией, трудностями с поиском якорных арендаторов, высокой стоимостью эксплуатационных составляющих, что в конечном счете снижает доходность объекта. В дополнение к этому планы нового мэра по сокращению строительства объектов в Москве могут привести к относительному уменьшению предложения недвижимости на рынке.
Прямо противоположная ситуация в других крупных городах страны, но управлять объектами удаленно весьма проблематично. «Управляющей компании необходимо изучить рынок и портрет потенциальных потребителей. Из-за этого покупка объекта в регионе будет носить более отсроченный и длительный характер», - поясняет Владлен Волошин, генеральный директор компании «Велес Капитал Девелопмент». Эксперт советует обратить внимание на подмосковные города. В частности, на торговые центры в населенных пунктах в пределах 50 км от МКАД: «Чаще всего там отсутствует конкуренция, и первый торговый центр в городе сразу же становится монополистом, обеспеченным высокой проходимостью покупателей, быстро находит якорных арендаторов, да и строиться он будет, скорее всего, с согласия главы города, что во многом облегчит его возведение и дальнейшую эксплуатацию».
Долгосрочность проекта
Как правило, фонд создается на срок от пяти и более лет. Если проект оказался очень удачным, или наоборот, рыночная конъюнктура не позволяет продать объект с ожидаемой прибылью, существует возможность продлить срок действия фонда. В этом заключается недостаток рентных фондов с точки зрения инвестора: быстро вывести деньги не удастся. Если общее собрание пайщиков решит закрыть фонд досрочно и продавать имущество, процесс может занять как минимум несколько месяцев, и это при том, что объект будет продаваться с существенным дисконтом. При продаже паев инвестором, решившимся выйти из фонда в одиночестве, искать покупателя ему придется самостоятельно, поскольку ликвидного вторичного рынка паями рентных ПИФов пока не существует.
Риски
Нельзя не сказать о рисках, которые могут ожидать пайщиков. В первую очередь это риск потери арендатора. Впрочем, финансовую нестабильность компании-арендатора сложно скрыть, а нестабильным не предложат подписать договор. Другие риски связаны с эксплуатацией недвижимости - если здание используется неправильно, это может привести к его обветшанию или даже частичному разрушению. Но если управляющая компания заинтересована в проекте, это вряд ли произойдет.
Нередко управляющая компания ищет подходящую недвижимость и создает рентный фонд под конкретного крупного клиента. Найти подходящий объект, например, торговый центр в Подмосковье, можно в течение месяца. Сделка по покупке объекта занимает от двух месяцев до полугода. Если фонд еще не существует, то на его создание уходит еще два месяца. А это значит, что с момента выбора управляющей компании до подписания договора на покупку паев фонда пройдет от нескольких месяцев до года.
